整个周期内物流仓储、零售和资产转型的机会

整个2019年，金融危机后全球经济正逐渐接近繁荣周期的尾声。全球投资者开始积极构建更具弹性的投资组合，以应对当前经济和金融市场的潜在冲击。

有鉴于此，银监会银监会近日发布了《中国商业地产投资战略2019》报告，报告指出，中国经济增长弹性大，与全球经济周期相关性低，使中国商业地产成为全球资产配置的重要难题，并建议投资者在周期性投资和结构性投资之间取得平衡，以建立弹性和成功的长期投资组合。

本周，世邦魏理仕发布了年度投资报告。今天的第三章，从“艰难”到“相遇”——艰难战略的结构性投资，带你走近仓储物流、零售市场和资产升级改造。

寻找商业地产“价值投资”的契机，让我们来听听银监会研究部的深度报告解读。

银监会中国研究部主任谢晨表示：“中国庞大的消费市场和电子商务的持续快速发展，产生了大量的仓储需求，带动了国内仓储物流设施建设和投资的热潮。此外，我国目前快速的城市化和消费升级阶段，意味着购物中心价值增长的中长期动力并未减弱。投资者可以运用优化租户组合、强化空间服务属性、可持续发展、利用转换和转型等策略来提高资产绩效，从而在市场波动加剧时获得更好的回报。”

2018年，我国网络实体零售额突破7万亿元，规模居**，并将继续快速增长。预计2019-2020年，中国消费品零售总额也将超过美国，成为全球消费市场。

与需求量相比，大湾区高质物流设施供不应求，建议以广佛、深东莞、中山为重点；

京津都市圈的供应还是有点紧张。华北的石家庄、济南值得关注；

此外，投资者还需密切关注大规模电子商务将部分需求从租赁仓库转向自建仓库的趋势。据银监会统计，2009年至今，已有6家大型电子商务企业在中国取得物流用地，仓储面积超过4000万平方米。投资者可以在平台和项目层面更多考虑与电子商务的合资合作。

在电子商务时代，购物中心对大多数投资者来说是一项复杂的业务，尤其是在中国。在电子商务发达、购物中心建设活跃的**，实体商场的运营面临着双重挑战。

然而，我国目前快速的城市化和消费升级阶段，意味着购物中心价值增长的中长期动力并未减弱。即使城市化率已经超过一线城市的80%，城市格局和人口分布也远未终确定：主城区边界不断扩大，基础设施不断完善，人口不断流入。

中国银监会华东区投资与资本市场部部长何树琦表示：“新兴商务区的区域和社区购物中心在运营能力较强的投资者眼中具有中长期的投资机会。原因之一是，一二线城市的人口正涌向城郊，而区域内高质的商业设施相对缺乏。此外，家庭消费定位增强了对周边居民的粘性，对电子商务具有较好的防御作用。”

2018年至今，此类交易在国内大宗房地产交易市场屡见不鲜，如黑石收购上海枫树易居、博丰收购绿地黄浦滨江、凌展收购北京通州罗斯福购物中心等。

根据银监会2019年投资者意向调查，随着经济周期结束的逐步临近，投资者的避险情绪普遍上升，商业地产产生稳定良好租金回报的能力越来越受到关注。建议投资者和业主从以下四个方面提高房地产的收益、现金流量和资产价值。

面对电子商务的冲击和大量新项目的不断开盘，购物中心的资产绩效日益两极分化。业主需要积极调整定位，优化业态组合，提升购物体验，吸引品牌商家和消费者，保持竞争优势。

建议投资者加强房地产空间的服务属性（即spaceasaservice），以提高体验，增加额外收益。

我们在《2018无限：中国房地产投资报告》中指出，一线城市已进入城市更新阶段。旧物业使用的转换和改造将产生可观的租金增长和资本增值，并在经济周期接近尾声时提供良好的机会和增值投资机会。我们建议投资者关注以下投资机会：

商业条件较差的中、老商业和酒店设施，已改造为长期公寓、写字楼和综合用途

地铁站周边经营不善的商业和酒店物业改造成长期公寓

产业升级改造带动的工业园区产业升级项目

银监会认为，投资新建绿色建筑或对现有项目进行绿色改造，将从四个方面改善房地产项目的资产绩效：

一年内，新建绿色项目预计运行费用降低5%，绿色改造项目预计运行费用降低7%。

在中国17个主要城市，LEED认证办公楼的租金溢价中位数为25%。

工作场所已成为企业吸引和留住人才、提高工作效率的重要因素。

绿色信贷和绿色债券以较低的利率获得**支持。

在经济周期结束时，世邦魏理仕建议，投资者还应关注与周期反周期或弱相关的另类房地产，以便与周期性资产类别一起构建一个有弹性且不断增长的投资组合。请期待“艰难”和“遭遇”系列的结束——弹性战略的另类投资。